Promotie: S-au ieftinit TABLETELE - click aici pentru mai multe detalii!
Acest an este privit cu optimism de specialistii in imobiliare. Previziunile lor sustin ca 2010 este anul redresarii acestui segment, puternic atins de criza economica mondiala. Si totusi, care sunt parghiile care pot ridica piata imobiliara? Costul ridicat al creditelor este principalul factor care afecteaza lumea afacerilor in general si in mod special imobiliarele. La acest cost se adauga si asprirea conditiilor de creditare si variatia cursului valutar.
Relaxarea creditelor
BNR a anuntat la inceputul acestui an reducerea dobanzii cheie cu un punct procentual, ajungand astfel la 7 %. Prin acest demers, BNR spera sa incurajeze bancile sa reduca dobanzile practicate si sa sustina procesul de creditare, in special al celor ipotecare.
Reactia bancilor nu a incetat sa apara, majoritatea reducand cu cateva procente dobanzile practicate. BCR a redus dobanzile la creditele noi in lei cu pana la 2,5 procente, noul nivel pornind de la 9.9 %, Banca Romaneasca a taiat dobanzile cu procente intre 0.5 si 2% in functie de moneda, iar Piraeus Bank a redus cu 3.4 % dobanzile la creditele in lei. Efectele acestor politici se vor vedea in viitorul apropiat, prin cresterea activitatii de creditare. Totusi, rezultatele acestor masuri se vor face simtite mai pregnant in a doua jumatate a acestui an si inceputul lui 2011.
Solutia asteptata este majorarea limitei la care se aplica TVA de 5 %. In prezent, aceasta limita este de 380 000 lei, echivalentul a aproximativ 88.000 euro si este valabila pentru persoane fizice care achizitioneaza pentru prima data o locuinta. Aceasta suma este de cele mai multe ori insuficienta. Ridicarea plafonului pana la 130 000 de euro ar facilita achizitia de apartamente noi, mai spatioase si ar incuraja si piata constructiilor .
Un apartament de 3 camere, cu o suprafata utila de 110 mp, intr-un ansamblu nou, are ca pret de pornire suma de 135 000 euro. La acesta se mai adauga 14 000 euro parcarea si boxa, si ajungem astfel la un total de 149 000 euro. Acestei sume i se calculeaza un TVA de 19 %, adica 28 310 euro, pretul total rezultat fiind de 177 310 euro. Cati romani isi pot permite astfel un apartament?
Varianta propusa de dezvoltatori este urmatoarea:
|
Pret apartament euro
|
Pret parcare si boxa euro
|
TVA 5 % euro
|
Total euro
|
|
135 000
|
14 000
|
7 450
|
156 450
|
Diferenta intre cele doua ipoteze este de 20 860 euro! Desi diferenta este substantiala, suma ramane pentru multi inaccesibila in conditiile actuale de creditare. Situatia s-ar schimba insa daca plafonul Prima Casa s-ar majora la 100 000 euro.
Prima Casa functioneaza ca un liant intre nevoile clientilor si oferta dezvoltatorilor. Cu cat clientul dispune de fonduri mai mari, cu atat apartamentul pentru care opteaza poate fi mai spatios. Aici nu este vorba despre lux. Clientii care vor sa achizitioneze un penthouse nu vor apela la Prima Casa. Nu in conditiile actuale cel putin. In Vitan Platinum Towers, din totalul de apartamente vandute in 2009, 40% din tranzactii au fost prin intermediul programului Prima Casa. Cu siguranta acest procent va creste in 2010, fiind direct proportional cu marja de acordare a creditului . (Valentin Tanase – Platinum Group)
Astfel ajungem la cea de-a treia solutie, majorarea plafonului Prima Casa. Desi se vehiculeaza mai multe ipoteze, varianta finala a programului va fi facuta publica in zilele ce urmeaza.
Trebuie incurajata vanzarea apartamentelor cu o vechime de maxim 5 ani si stimulate constructiile prin acordarea de credite pe etape pentru complexuri cu termen de finalizare de maxim 48 de luni. Astfel, la semnarea precontractului clientul aduce un avans iar banca contribuie cu 20% din plafonul garantat de stat. In momentul in care structura este gata, se mai achita 30 % din valoarea totala, urmand ca restul de 50 % sa fie achitat la incheierea procesului verbal de predare - primire. In acest fel dezvoltatorii nu vor mai fi pusi in situatia de a ramane fara lichiditati si vor continua sa construiasca (Valentin Tanase - Vicepresedinte Platinum Group).
Am nominalizat astfel drept solutii relaxarea creditelor, majorarea plafonului de acordare 5% TVA si cresterea imprumutului garantat de stat in programul Prima Casa. Bancile au inceput déjà sa faciliteze acordarea creditelor si Prima Casa in noua sa formula este pe punctul de a incepe sa fie implementat. Ramane sa vedem daca Guvernul va medita si asupra criteriilor de reducere a TVA-ului (extindere a TVA-ului de 5% si pentru sume mai mari de 380 000 lei) si daca vor gasi noi solutii de impulsionarea a constructiilor. Dezvoltatorii au nevoie de sprijin din partea statului pentru a-si duce la bun sfarsit complexurile incepute dar si pentru a fi incurajati sa inceapa proiecte noi, deblocand astfel si piata constructiilor.
